Location meublée : le statut de loueur professionnel
Amortissements immobilier des logements meublés en location meublée professionnelle LMP.
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- Le régime micro-Bic
Les revenus provenant de la location habituelle de chambres ou d'un logement loué meublé, s'ajoutent chaque année au revenu global du propriétaire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque les revenus tirés de cette location n'excèdent pas 76 300 ?, le contribuable est soumis, en principe, au régime des " micro-entreprises ". Depuis l'impôt sur les revenus de l'année 2006, ce taux est ramené à 68 % contre 72% précédemment. Les bailleurs qui perçoivent un loyer annuel brut ne dépassant pas 76.300 euros sont placés sous le régime de la micro-entreprise. Dans ce régime du micro-Bic, encore appelé " micro meublé ", ils peuvent mentionner le montant du loyer directement sur leur déclaration de revenus. Pour le statut de loueur de meublé, le bénéfice imposable est égal aux recettes, minorées d'un abattement de 68%. Par conséquent, le solde soit 32 % des recettes supportent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
"En cas de locations exploitées par deux époux, cette limite s'apprécie par personne au sein du foyer fiscal, ce qui porte le plafond de recettes à ne pas dépasser par le couple à 152.600 euros ".
Profil idéal : un bailleur mettant en location un ou plusieurs logements meublés qu'il ne finance pas à crédit ou ne nécessitant pas de gros travaux. Dans ces deux dernières hypothèses, les charges réelles risquent d'être supérieures à l'avantage obtenu par l'abattement forfaitaire de 68 %.
- Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Les bailleurs non inscrits au registre du commerce et réalisant des recettes annuelles provenant de la location de logements meublés d'un montant inférieur à 23.000 euros sont considérés comme des loueurs en meublé non professionnels. A ce titre, ils peuvent déduire toutes les charges provenant de cette location. L'éventuel déficit qui en découle sera imputé sur les loyers perçus, c'est-à-dire sur les revenus de cette activité ou de toute autre activité professionnelle imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Mais avec ce statut, il n'est pas question d'imputer le déficit sur son revenu global.
Profil idéal : un bailleur mettant en
location plusieurs logements meublés qu'il finance à
crédit. Ces logements peuvent être situés dans une
résidence de tourisme.
- Le loueur en meublé professionnel (LMP)
La location meublée professionnelle constitue le
statut le plus défiscalisant pour la clientèle dite
" haut de gamme" des services de gestion privée des
banques et des conseillers en gestion de patrimoine.
Pour l'adopter, il faut tirer au moins 23.000 euros
TTC annuels de la location de logements meublés.
Le statut du LMP permet à l'investisseur de déduire de ses recettes l'intégralité des charges d'exploitation, y compris les frais d'acquisition de l'immeuble et les dotations aux amortissements portant sur l'immeuble, hors terrain, et sur le mobilier.
De plus, le loueur professionnel qui retire de son activité de location meublée plus de 23.000 euros de recettes annuelles et plus de 50 % de son revenu, a droit à une exonération d'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) pour l'immeuble loué en meublé, alors considéré comme bien professionnel.
En outre, s'il exerce son activité pendant au moins cinq ans et si ses recettes ne dépassent pas 152.000 euros TTC, l'investisseur est exonéré d'impôt sur les plus-values en cas de vente des logements meublés.
Profil idéal : Un bailleur ayant effectué un investissement immobilier minimum de l'ordre de 500.000 euros, pour atteindre les 23.000 euros TTC de recettes annuelles exigées par ce dispositif, en se basant sur une rentabilité brute locative de 4,5%.
Obligations : L'investisseur doit s'inscrire au registre du commerce et des sociétés.
Généralement les opérations LMP sont commercialisées "clés en mains" par des promoteurs, qui proposent des achats de logements meublés situés dans des résidences de tourisme, ou des résidences pour étudiants, ou encore des résidences médicalisées. Toutefois, au lieu de ces montages "clés en mains", les investisseurs peuvent acquérir des appartements, chambres de services ou des maisons vides, qu'ils donneront en location meublée. En raison d'un assouplissement administratif, ces opérations en direct devraient se développer.
Récupération de la TVA dans les résidences servicesQu'elles reçoivent des touristes, des étudiants ou des personnes âgées, les résidences services présentent un point commun : en cas d'acquisition d'un bien neuf, l'acquéreur récupère la TVA, à condition de conserver son bien au moins vingt ans. Grâce à ce remboursement, le prix de son investissement diminue d'environ 16 %. En cas de revente dans les vingt ans suivant l'acquisition, l'investisseur sera tenu de rembourser la TVA au prorata temporis. Mieux vaut donc ne pas envisager ce type d'opération pour neuf ans seulement, soit la durée minimale du bail signé avec l'exploitant !